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Allgemeines
Die Zwangsverwaltung ist ein Vollstreckungsverfahren, das den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) unterliegt. Das Zwangsverwaltungsverfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) gesetzlich geregelt. Es ist eine der Möglichkeiten, in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken. Zum unbeweglichen Vermögen gehören unter anderem (bebaute und unbebaute) Grundstücke, Erbbaurechte und mit Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteile (Wohnungseigentum).

Das Verfahren wird beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durch einen Rechtspfleger durchgeführt. Die Verwaltung wird hierbei auf einen Zwangsverwalter übertragen, dem es obliegt, die Mieten einzuziehen und die ordnungsgemäße und werterhaltende Bewirtschaftung des Objektes aus den Einnahmen zu sichern.

Im Unterschied zur Zwangsversteigerung, in der der Gläubiger die Befriedigung seiner Ansprüche aus der Substanz (Verwertung) der Immobilie sucht, werden im Rahmen der Zwangsverwaltung die aus dem Objekt erzielten Einnahmen (Miete, Pacht), nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, auf der Grundlage eines vom Gericht erstellten Teilungsplanes durch einen gerichtlich bestellten und überwachten Zwangsverwalter an die Gläubiger nach einer gesetzlich bestimmten Rangfolge verteilt. Gläubiger können zur gleichen Zeit Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung betreiben. Nach Erteilung des Zuschlags in der Versteigerung wird die Zwangsverwaltung aufgehoben. (Quelle: Wikipedia)

Für den Mieter eines zwangsverwalteten Objekts bedeutet dies, dass er ab der Beschlagnahme seine Miete nur noch mit befreiender Wirkung an den Zwangsverwalter zahlen kann. Bei Zahlungen an den Eigentümer oder die frühere Hausverwaltung ist er zu einer nochmaligen Zahlung verpflichtet. Der Zwangsverwalter tritt in die Stellung des Vermieters ein.

 
   
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